ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КОМИТЕТ СССР ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ
И ИНВЕСТИЦИЯМ
ПИСЬМО
от 21 ноября 1991
г. N 3-Д
ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ
СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬНОЙ ПРОДУКЦИИ
В УСЛОВИЯХ ПЕРЕХОДА
НА РЫНОЧНЫЕ ОТНОШЕНИЯ
Новые экономические
условия вызывают необходимость изменения системы ценообразования строительной
продукции. Требования единого экономического пространства предполагают
обеспечение методического единства в этом вопросе.
На основе
анализа практики формирования в 1991 году договорных цен в строительстве,
предложений, полученных от подрядных организаций и заказчиков, а также с учетом
обсуждения этих вопросов с соответствующими республиканскими органами Госстрой
СССР подготовил и направляет как рекомендации для практического использования
Основные положения по определению сметной стоимости и формированию договорных
цен на строительную продукцию в условиях перехода на рыночные отношения.
В связи с этим
утрачивает силу письмо Госстроя СССР от 29 декабря 1990 г. N 22-Д О
договорных ценах в строительстве.
Заместитель
Председателя
Госстроя СССР
В.А.БАЛАКИН
к письму Госстроя
СССР
от 21 ноября 1991
г. N 3-Д
ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ
СМЕТНОЙ СТОИМОСТИ И ФОРМИРОВАНИЮ
ДОГОВОРНЫХ ЦЕН НА
СТРОИТЕЛЬНУЮ ПРОДУКЦИЮ В УСЛОВИЯХ
ПЕРЕХОДА НА
РЫНОЧНЫЕ ОТНОШЕНИЯ
1.1. Настоящие
Основные положения предназначены для обеспечения методологического единства при
определении сметной стоимости строительства и формировании договорных цен на
строительную продукцию в условиях перехода на рыночные отношения предприятиями
и организациями независимо от их форм собственности и ведомственной
принадлежности.
1.2. При установлении
состава и содержания предпроектной или проектно-сметной документации на
строительство рекомендуется использовать положения, предусмотренные Инструкцией
о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектно-сметной
документации на строительство предприятий, зданий и сооружений (СНиП
1.02.01-85), с учетом дополнительных требований, удовлетворяющих рыночным
отношениям.
Составление
смет ресурсном методом, который должен стать приоритетным, осуществляется в
соответствии с отдельной методикой.
1.3. Договорная
цена на строительную продукцию (выполнение подрядных работ или оказание услуг)
устанавливается инвестором (заказчиком) и подрядчиком при заключении договора
подряда на капитальное строительство, в том числе по результатам проведения
конкурсов (торгов). Эта цена формируется с учетом спроса и предложений на
строительную продукцию, складывающихся условий на рынке труда, конъюнктуры
стоимости материалов, применяемых машин и оборудования, обеспечения прибыли
подрядной организации для расширенного воспроизводства.
Договорная цена на
строительную продукцию, принятая инвестором, ничем не может быть изменена без
согласия договаривающихся сторон. В случае неприемлемости для заказчика
предложенной подрядчиком цены он вправе назвать свою цену, объявить конкурс,
выбрать другого подрядчика.
2. Особенности определения стоимости строительства
в условиях перехода
на рыночные отношения
2.1. Для оценки
стоимости строительства в процессе подготовки предложений по договорным ценам
на строительную продукцию рекомендуется составлять:
при разработке
предпроектной или проектно-сметной документации по заказу инвестора -
инвесторские сметы (расчеты), т.е. комплект документов, предназначенных для
предварительной оценки заказчиком стоимости строительства на этапах
инвестирования капитальных вложений, подготовки торгов или для переговоров с
подрядчиками;
на этапе подготовки
к заключению договора подряда на капитальное строительство подрядчиком или по
его заказу проектной организацией на основании объявленной (разосланной)
инвестором тендерной документации или материалов, ее заменяющих, - сметы
(расчеты) подрядчика, т.е. комплект документов, предназначенных для обоснования
им своего предложения по цене на строительство (работы, услуги).
2.2. Сметы (расчеты) инвестора и подрядчика могут составляться как
ресурсным методом (т.е. путем определения стоимости на основе имеющейся
нормативной базы и данных о потребных для строительства ресурсах - материалах,
рабочей силе, строительных машинах и др. - и сложившихся цен на эти ресурсы),
так и традиционным методом (т.е. на основе ведомостей объемов работ и
соответствующих расценок, а также на основе соответствующих аналогов).
2.3. Стоимость
строительства в составе сметной документации инвестора рекомендуется приводить
в двух уровнях цен:
в базисном
(постоянном) уровне, определяемом на основе государственных сметных норм и цен
;* ;, введенных в действие с 1 января 1991 г., оптовых цен и тарифов по
состоянию на 1 августа 1990 г., а при их отсутствии - с использованием сметных
норм и цен 1984 года с пересчетом путем применения соответствующих индексов;
в текущем или
прогнозируемом уровне, определяемом на основе цен, сложившихся ко времени
составления смет или прогнозируемых по периоду осуществления строительства.
--------------------------------
;* ; В
соответствии с Основами законодательства об инвестиционной деятельности в СССР
государственные сметные нормы и цены носят рекомендательный характер.
Базисный уровень
сметной стоимости предназначен для сопоставления результатов инвестиционной
деятельности предприятий и рабочих подрядных организаций в разные периоды
времени, экономического анализа различных сфер деятельности подрядчика и
заказчика, других аналитических целей, а также используется как база для определения
стоимости в текущих ценах.
Текущий
(прогнозируемый) уровень предназначается непосредственно для формирования
договорной цены на строительную продукцию.
2.4. При
определении базисного уровня сметной стоимости учитываются:
прямые затраты - на
основе базисных (государственных) сметных норм и цен;
накладные расходы -
в размерах, установленных в соответствии с Постановлением Госстроя СССР от 29
декабря 1990 г. N 117, от базисного уровня прямых затрат или основной
заработной платы;
плановые накопления
- в размере 8 процентов от базисной суммы сметных прямых затрат и накладных
расходов;
прочие затраты,
относящиеся к деятельности подрядчика, - исходя из сложившегося уровня их у
генподрядчика и соответствующих субподрядчиков или на основе согласованных
сторонами расчетов;
резерв средств на
непредвиденные работы и затраты - по действующим нормативам от стоимости
строительно-монтажных работ и прочих затрат.
По стройкам,
осуществляемым строительными кооперативами, акционерными обществами, арендными,
малыми и совместными предприятиями, а также другими негосударственными
строительно-монтажными организациями, накладные расходы и плановые накопления
рекомендуется принимать в размерах, основанных на согласованных сторонами
решениях и расчетах.
2.5. Стоимость в
текущем (прогнозируемом) уровне цен может определяться заказчиком на основе
базисного уровня с использованием системы индексов (коэффициентов). Индексы
(коэффициенты) могут получаться в результате анализа данных о стоимости,
имеющихся в распоряжении подрядчиков и заказчиков, статистических наблюдений
или устанавливаться органами, осуществляющими регулирование цен. Эти индексы
(коэффициенты) рекомендуется определять как в целом на стоимость подрядных
работ или отдельные виды работ, так и на стоимость потребляемых ресурсов или
статьи затрат (стоимость материалов, трудовых затрат, эксплуатации строительных
машин, накладные расходы, плановые накопления и др.).
При составлении
инвесторских смет (расчетов) рекомендуется широко использовать укрупненные
показатели стоимости строительства, укрупненные сметные нормативы, включая
прейскуранты (в базисном уровне цен), банки данных о базисной стоимости ранее
построенных аналогичных объектов, приводимой в текущий уровень цен путем
применения индексов, определенных расчетами на базе набора ресурсов, а также
индексов цен на отдельные ресурсы, определяемых на базе статистических данных.
2.6. Сметы
(расчеты) подрядчика при необходимости обоснования договорной цены на
строительную продукцию рекомендуется также составлять в базисном и текущем
(прогнозируемом) уровне с использованием согласованных данных об объемах работ
и потребности в ресурсах, содержащихся в документации инвестора. При этом
текущий (прогнозируемый) уровень сметной стоимости определяется исходя из
уровня цен, складывающихся для данной подрядной организации: фактических,
планово-расчетных, прогнозных и других цен.
3. Порядок формирования договорных цен
на строительную
продукцию
3.1. В соответствии
с решениями заказчиков и подрядчиков могут применяться два вида договорных цен
на строительную продукцию:
твердая договорная
цена, являющаяся неизменной на весь период строительства. Такой вид цен
рекомендуется для технически несложных объектов, когда представляется
возможность с необходимой достоверностью определять текущие изменения
цен на потребляемые ресурсы. В составе этих цен могут учитываться средства,
обеспечивающие компенсацию риска подрядчика, в том числе вызываемого
инфляционными процессами. Размер указанных средств может определяться на основе
применения согласованных сторонами прогнозируемых факторных поправок, индексов,
коэффициентов;
открытая договорная
цена, уточняемая в соответствии с условиями договора в ходе строительства в
связи с изменениями цен на материалы, используемые в строительстве, условий
оплаты труда и появлении других затрат, не учтенных этой ценой. При этом все
изменения стоимости строительства подтверждаются подрядчиком документально.
Открытая договорная
цена может иметь установленный сторонами предельный фиксированный уровень, не
превышая который в соответствии с договором подряда она уточняется в процессе
строительства согласно обосновывающим документам подрядчика.
По решению сторон на
часть объектов (работ, услуг) в составе стройки могут устанавливаться твердые
договорные цены, а на другую часть - открытые. Договорная цена по такой стройке
в целом является открытой.
3.2. Проекты
договорных цен подготавливаются в зависимости от договоренности подрядчиками с
привлечением при необходимости специализированных субподрядных организаций или
заказчиками.
При проведении
торгов договорная цена устанавливается после оценки и сопоставления
предложений, представленных подрядчиками, а в случаях, когда торги не
проводятся, - на основе согласования ее между заказчиком и подрядчиком.
По результатам
торгов или совместного решения оформляется ведомость договорной цены, которая
является неотъемлемой частью договора. Форма и примерные варианты заполнения ведомости
приведены в Приложениях.
3.3. Договорные
цены рекомендуется формировать на стройку в целом с распределением по объектам.
3.4. В договорных
ценах на строительную продукцию учитывается стоимость подрядных работ,
включающая в себя применительно к действующему порядку ее определения стоимость
строительно-монтажных работ, прочие затраты, относящиеся к деятельности
подрядчика, часть резерва средств на непредвиденные работы и затраты.
В состав договорных
цен на строительную продукцию могут также включаться средства на возмещение
других затрат и работ, поручаемых по договору подрядчику, но не относящихся к
стоимости подрядных работ (обеспечение оборудованием, проектные работы и пр.).
3.5. В тех случаях,
когда договорные цены на строительную продукцию формируются на основе базисного
уровня стоимости при отсутствии индексов цен, средства на возмещение затрат
подрядчика, не учтенные базисными (государственными) сметными нормами и ценами,
включаются на основе согласованного решения сторон в состав договорных цен строек
в соответствии с отдельными расчетами.
К таким затратам
могут относиться:
удорожание
материальных ресурсов, приобретаемых по договорным и другим ценам, превышающим
базисный уровень;
увеличение
заработной платы рабочих, определяемое путем сопоставления уровня тарифных
ставок, применяемых в строительно-монтажной организации, с их уровнем, учтенным
в нормативной базе, используемой при составлении смет (расчетов);
изменение стоимости
эксплуатации строительных машин;
уточнение размера
накладных расходов и плановых накоплений по сравнению с рекомендованными
нормативами;
оплата повышенных
расходов, вызванных реализацией решений, принимаемых правительственными и
соответствующими экономическими органами;
возмещение
непокрываемой части стоимости эксплуатации объектов жилищно-коммунального
хозяйства подрядчика и содержание его объектов социальной сферы;
другие расходы,
подлежащие по решению сторон учету в составе договорных цен на строительную продукцию.
Размер указанных
средств приводится также в сводном сметном расчете
стоимости строительства отдельными строками за итогом базисной стоимости с
разноской по соответствующим графам.
3.6. После
установления договорных цен на строительную продукцию и на получаемое
оборудование сводка затрат, сводный сметный расчет стоимости строительства,
сводный расчет стоимости строительства к ТЭО или ТЭР и др. подлежат уточнению
заказчиком и служат в качестве документов, определяющих общий размер средств,
необходимый для осуществления данного строительства. При необходимости
уточняется и базисная стоимость строительства, которая должна быть единой для
заказчика и подрядчика.
3.7. По
договоренности заказчика и подрядчика строительно-монтажным организациям могут
передаваться сверх согласованной договорной цены также средства на развитие баз
строительной индустрии и сооружение объектов социальной сферы. Эти средства не
должны отражаться в балансовой стоимости строящихся для заказчика зданий и
сооружений.
Заказчик
__________________________________
Генеральный подрядчик
__________________
Составлена на
основе __________________________________________________
и является приложением к договору N
____________ от ___________ 19__ г.
на строительство
________________________________
автомобильной дороги
на строительство
____________________
(тыс. руб.)
┌───┬──────────┬──────────────────────┬──────────────────────────────┬───────┐
│
N │ Номера │Наименование объектов,│ Стоимость, включаемая │Дого- │
│п/п│ смет
и │ работ
и затрат │ в договорную цену │ворная │
│ │ расчетов │ ├──────────────────────┬───────┤цена
на│
│ │ │ │ подрядных работ, │других │строи- │
│ │ │ │ в том числе: │затрат │тель- │
│ │ │ ├───────┬──────┬───────┤и
работ│ство │
│ │ │ │строи- │мон- │прочих
│по до- │ │
│ │ │ │тельных│тажных│затрат
│говору │ │
│ │ │ │работ │работ │ │ │ │
├───┼──────────┼──────────────────────┼───────┼──────┼───────┼───────┼───────┤
│
1 │ 2 │ 3 │ 4 │ 5 │ 6 │ 7 │ 8 │
├───┼──────────┼──────────────────────┼───────┼──────┼───────┼───────┼───────┤
│1 │Сводный │Сметная
стоимость │58928,0│464,0 │10424,0│360,0 │70176,0│
│ │сметный │поручаемых
генподряд- │ │ │ │ │ │
│ │расчет │чику работ в базисном │ │ │ │ │ │
│ │(данные
в │уровне │ │ │ │ │ │
│ │базисном │ │ │ │ │ │ │
│ │уровне) │в том числе: │ │ │ │ │ │
│ │-- │подрядных работ │58928,0│464,0 │10424,0│- │69816,0│
│ │-- │обеспечение │- │- │- │300,0 │300,0
│
│ │ │оборудованием │ │ │ │ │ │
│ │смета │пусконаладочных работ │- │- │- │10,0 │10,0
│
│ │подрядчика│ │ │ │ │ │ │
│ │-- │проектных работ │- │- │- │50,0 │50,0
│
│ │ │... │- │- │- │- │- │
│ │ │ │ │ │ │ │ │
│2 │Сводный │Сметная стоимость │71908,0│614,0 │11624,0│460,0 │84606,0│
│ │сметный │поручаемых
генподряд- │ │ │ │ │ │
│ │расчет │чику работ в уровне │
│ │ │ │ │
│ │(данные
в │текущих цен │ │ │ │ │ │
│ │уровне │
│ │ │ │ │ │
│ │текущих │ │ │ │ │ │ │
│ │цен) │в том числе: │ │ │ │ │ │
│ │-- │подрядных работ │71908,0│614,0 │11624,0│- │84146,0│
│ │ │обеспечение │- │- │- │400,0 │400,0
│
│ │ │оборудованием │ │ │ │ │ │
│ │смета │пусконаладочных работ │- │- │-
│10,0 │10,0
│
│ │подрядчика│ │ │ │ │ │ │
│ │-- │проектных работ │- │- │- │50,0 │50,0
│
│ │ │... │ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │
│3 │Расчет N 1│Средства, связанные с
│1438,0 │12,0 │232,0 │100,0
│1782,0 │
│ │(в
уровне │риском подрядчика │ │ │ │ │ │
│ │текущих │(включаются при │ │ │ │ │ │
│ │цен) │установлении твердой │
│ │ │ │ │
│ │ │договорной цены на │ │ │ │ │ │
│ │ │строительную │
│ │ │ │ │
│ │ │продукцию) │ │ │ │ │ │
├───┼──────────┼──────────────────────┼───────┼──────┼───────┼───────┼───────┤
│ │ │Всего по договорной │73346,0│626,0 │11856,0│560,0 │86848,0│
│ │ │цене на строительство:│ │ │ │ │ │
└───┴──────────┴──────────────────────┴───────┴──────┴───────┴───────┴───────┘
Руководитель предприятия Руководитель генеральной
подрядной
(организации) заказчика строительно-монтажной организации
_____________________________ __________________________________
(подпись (инициалы, фамилия)) (подпись (инициалы, фамилия))
Примечания:
1. Числа в
настоящем примере условные.
2. Настоящий пример
составлен для случая, когда средства на возмещение затрат подрядчика сверх
базисного уровня определены в сметной документации с помощью системы индексов.
В том случае, когда сметы (расчеты) подрядчика, положенные в основу договорной
цены стройки, составлены только в уровне текущих цен, раздел I не заполняется.
Заказчик
__________________________________
Генеральный подрядчик
__________________
Составлена на
основе __________________________________________________
и является приложением к договору N
_________ от ______________ 19__ г.
на строительство
______________________________________________________
ВЕДОМОСТЬ ДОГОВОРНОЙ ЦЕНЫ
автомобильной дороги
на строительство
_____________________
(тыс. руб.)
┌───┬──────────┬──────────────────────┬──────────────────────────────┬───────┐
│
N │ Номера │Наименование объектов,│ Стоимость, включаемая │Дого- │
│п/п│ смет
и │ работ и затрат │
в договорную цену │ворная
│
│ │ расчетов │ ├──────────────────────┬───────┤цена
на│
│ │ │ │ подрядных работ, │других │строи- │
│ │ │ │ в том числе: │затрат │тель- │
│ │ │ ├───────┬──────┬───────┤и
работ│ство │
│ │ │ │строи- │мон- │прочих
│по до- │ │
│ │ │ │тельных│тажных│затрат
│говору │ │
│ │ │ │работ │работ │ │ │ │
├───┼──────────┼──────────────────────┼───────┼──────┼───────┼───────┼───────┤
│
1 │ 2 │ 3 │ 4 │ 5 │ 6 │ 7 │ 8 │
├───┼──────────┼──────────────────────┼───────┼──────┼───────┼───────┼───────┤
│1 │Сводный │Сметная
стоимость │58928,0│464,0 │10424,0│360,0 │70176,0│
│ │сметный │поручаемых
генподряд- │ │ │ │ │ │
│ │расчет │чику работ в базисном │ │ │ │ │ │
│ │(данные
в │уровне │ │ │ │ │ │
│ │базисном │ │ │ │ │ │ │
│ │уровне) │в том числе: │ │ │ │ │ │
│ │-- │подрядных работ │58928,0│464,0 │10424,0│- │69816,0│
│ │-- │обеспечение │- │- │- │300,0 │300,0
│
│ │ │оборудованием │ │ │ │ │ │
│ │смета │пусконаладочных работ │- │- │- │10,0 │10,0
│
│ │подрядчика│ │ │ │ │ │ │
│ │-- │проектных работ │- │- │- │50,0 │50,0
│
│ │ │... │- │- │- │- │- │
│ │ │ │ │ │ │ │ │
│2 │Расчеты │Средства на покрытие │
│ │ │ │ │
│ │ │затрат, не учтенных │
│ │ │ │ │
│ │
│базисным
уровнем: │ │ │ │ │ │
│ │N
1 │по материальным │8900,0 │100,0 │- │- │9000,0 │
│ │ │ресурсам, приобретае- │ │ │ │ │ │
│ │ │мым по договорным и │
│ │ │ │ │
│ │ │другим ценам, │ │ │ │ │ │
│ │ │превышающим базисный │
│ │ │ │ │
│ │ │уровень │ │ │ │ │ │
│ │N
2 │по заработной плате │2050,0 │50,0 │-
│- │2100,0 │
│ │ │рабочих сверх уровня, │ │ │ │ │ │
│ │ │учтенного в │ │ │ │ │ │
│ │ │нормативной базе │ │ │ │ │ │
│ │N 3 │по стоимости эксплуа- │230,0 │-
│- │- │230,0 │
│ │ │тации строительных │ │ │ │ │ │
│ │ │машин сверх уровня, │
│ │ │ │ │
│ │ │учтенного
в норматив- │ │ │ │ │ │
│ │ │ной базе │ │ │ │ │ │
│ │N 4 │по уточнению размера │1000,0 │- │- │- │1000,0 │
│ │ │затрат, относимых на │ │ │ │ │ │
│ │ │накладные расходы │ │ │ │ │ │
│ │N 5 │по уточнению размера │800,0
│- │- │- │800,0 │
│ │ │плановых накоплений │
│ │ │ │ │
│ │N 6 │по оплате повышенных │-
│- │1200,0 │- │1200,0 │
│ │ │расходов, вызванных │
│ │ │ │ │
│ │ │реализацией решений, │
│ │ │ │ │
│ │ │принятых
правительст- │ │ │ │ │ │
│ │ │венными и соответству-│ │ │
│ │ │
│ │ │ющими экономическими │
│ │ │ │ │
│ │ │органами │ │ │ │ │ │
│ │N 7 - 9 │по другим затратам и │-
│- │- │460,0 │460,0
│
│ │ │работам, поручаемым по│ │ │ │ │ │
│ │ │договору генподрядчику│ │ │ │ │ │
│ │ │(обеспечение │ │ │ │ │ │
│ │
│оборудованием, пуско- │ │ │ │ │ │
│ │ │наладочные, проектные │ │ │ │ │ │
│ │ │работы и т.п.) │ │ │ │ │ │
│ │ │... │- │- │- │- │- │
├───┼──────────┼──────────────────────┼───────┼──────┼───────┼───────┼───────┤
│ │ │Итого по разделу 2 │12980,0│150,0 │1200,0 │460,0 │14790,0│
│ │ │(сверх базисного │ │ │ │ │ │
│ │ │уровня): │ │ │ │ │ │
├───┼──────────┼──────────────────────┼───────┼──────┼───────┼───────┼───────┤
│ │ │Итого сметная │71908,0│614,0 │11624,0│460,0 │84606,0│
│ │ │стоимость поручаемых │
│ │ │ │ │
│ │ │генподрядчику работ │
│ │ │ │ │
│ │ │в уровне текущих цен │
│ │ │ │ │
│ │ │(сумма по разделам 1 │
│ │ │ │ │
│ │ │и 2) │ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │
│3 │Расчет │Средства, связанные с │1438,0 │12,0 │232,0
│100,0 │1782,0 │
│ │N 10 │риском подрядчика │ │ │ │ │ │
│ │ │(включаются при │ │ │ │ │ │
│ │ │установлении твердой │ │ │ │ │ │
│ │ │договорной цены на │ │ │ │ │ │
│ │ │строительную │ │ │ │ │ │
│ │ │продукцию) │ │ │ │
│ │
├───┼──────────┼──────────────────────┼───────┼──────┼───────┼───────┼───────┤
│ │ │Всего по договорной │73346,0│626,0 │11856,0│560,0 │86848,0│
│ │ │цене на строительство:│ │ │ │ │ │
└───┴──────────┴──────────────────────┴───────┴──────┴───────┴───────┴───────┘
Руководитель предприятия Руководитель генеральной
подрядной
(организации) заказчика строительно-монтажной организации
_____________________________ __________________________________
(подпись (инициалы, фамилия)) (подпись (инициалы, фамилия))
Примечания:
1. Числа в
настоящем примере условные.
2. Настоящий пример
составлен для случая, когда средства на возмещение затрат подрядчика сверх
базисного уровня определяются с помощью отдельных расчетов при отсутствии
системы индексов.
3. Суммы по
расчетам N 1, 2... 9 (все или некоторые из них) в случае установления открытой
договорной цены на строительство могут являться предварительными и уточняются в
соответствии с условиями договора. Эти суммы являются обязательными при
промежуточных расчетах, а при открытой договорной цене с фиксированным пределом
могут служить лимитом, который не должен превышаться при окончательных
расчетах.