Письмо Президента РФ от 11.06.1998 N Пр-819

 

ПРЕЗИДЕНТ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

ПИСЬМО

от 11 июня 1998 г. N Пр-819

 

Направляю заключение на проект Федерального закона О риэлторской деятельности в Российской Федерации.

 

Президент

Российской Федерации

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

НА ПРОЕКТ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА О РИЭЛТОРСКОЙ

ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

По проекту Федерального закона О риэлторской деятельности в Российской Федерации (далее именуется проект) имеются следующие замечания.

В статье 1 проекта указывается круг лиц, на которых не распространяется действие настоящего Федерального закона, при этом вводятся новые термины: ликвидатор, антикризисный управляющий. Определения терминов, данные в проекте, не соответствуют ранее принятым их определениям в области антимонопольного законодательства Российской Федерации и законодательства Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве). Необходимо указанную терминологию привести в соответствие с общепризнанной.

В статье 2 проекта профессиональный риэлтор определяется только как физическое лицо, успешно прошедшее аттестацию. Такое определение, которое, по замыслу авторов, должно выступать как базовое понятие, не соответствует своему назначению. Например, в статье 5 проекта просто риэлтор (а не профессиональный риэлтор) определяется не только как физическое лицо, успешно прошедшее аттестацию, но и зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, обладающего лицензией на право осуществления риэлторской деятельности. Из представленного сравнения видно, что понятие профессиональный риэлтор уже понятия риэлтор.

Часть первая статьи 3 проекта сформулирована некорректно. Законы и иные нормативные правовые акты, относящиеся к гражданскому законодательству Российской Федерации, согласно пункту 2 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации должны приниматься в соответствии с Кодексом, а не с иными нормативными правовыми актами. Положение о соответствии принимаемых законов и иных нормативных правовых актов настоящему Федеральному закону приведет к нарушению единства и стабильности правового регулирования, осуществляемого Гражданским кодексом Российской Федерации.

Частью второй статьи 3 проекта устанавливается, что субъекты Российской Федерации принимают нормативные правовые акты, руководствуясь только основами конституционного строя Российской Федерации (то есть фактически только статьями 1 - 16). Непонятно, почему субъекты Российской Федерации при осуществлении ими правового регулирования риэлторской деятельности не должны руководствоваться всеми остальными статьями Конституции Российской Федерации. Тем более что вопросы компетенции субъектов Российской Федерации в сфере правового регулирования, то есть их полномочия по принятию нормативных правовых актов, регулируются статьями 71, 72 и 76 Конституции Российской Федерации, которыми, прежде всего, и следует руководствоваться.

Также следует обратить внимание на то, что в соответствии с пунктом о статьи 71 Конституции Российской Федерации гражданское законодательство находится в исключительном ведении Российской Федерации и субъекты Российской Федерации не вправе осуществлять собственное правовое регулирование в этой сфере.

В части третьей статьи 3 проекта воспроизводятся положения части 4 статьи 15 Конституции Российской Федерации. В соответствии с частью 1 статьи 15 Конституции Российской Федерации указанные положения являются нормами прямого действия и не нуждаются в дублировании.

Непонятна позиция авторов проекта в части, касающейся определения направлений риэлторской деятельности. Согласно пункту 2 статьи 8 одним из оснований признания деятельности риэлтора дилерской считается тот факт, что недвижимое имущество, являющееся объектом сделок купли-продажи, находится в собственности самого риэлтора. Статьей 11 проекта устанавливается другой вид деятельности риэлтора - деятельность по созданию отдельных объектов недвижимого имущества в целях последующей их продажи, передачи в пользование. При этом непосредственная деятельность по созданию объектов недвижимого имущества не является риэлторской и регулируется законодательными актами Российской Федерации в этой области, а последующая деятельность риэлтора по продаже созданных объектов недвижимости, в том числе и тех, которые находятся в его собственности, признается отдельным направлением риэлторской деятельности. Закрепление этого вида деятельности в самостоятельной статье не оправдано хотя бы потому, что отличительные черты того или иного вида риэлторской деятельности уже нашли свое отражение в статьях 7 и 8 настоящего проекта.

Терминология пункта 1 статьи 8 проекта не соответствует терминологии статьи 990 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой сторона, исполняющая поручения комитента, именуется в договоре комиссии комиссионером, а не брокером.

Пункт 2 статьи 8 и статья 11 проекта не согласуются со статьей 1. В случаях, предусмотренных указанными статьями, недвижимое имущество находится в собственности самого риэлтора, а согласно части шестой статьи 1 настоящий Федеральный закон не распространяется на лиц, которые в качестве собственников или владельцев совершают какие-либо действия в отношении недвижимости.

Статьей 9 проекта посредническая деятельность выделяется в отдельный вид риэлторской деятельности. Одним из классифицирующих признаков такой деятельности признается тот факт, что риэлтор не является стороной, участвующей в сделке. Тогда возникает вопрос, как соотнести деятельность риэлтора в качестве поверенного (пункт 3 статьи 7) с положениями статьи 9. Пунктом 1 статьи 971 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя, минуя поверенного. Иначе говоря, поверенный не становится участником сделки, совершенной (заключенной) им с третьим лицом от имени и в интересах своего доверителя. Принимая во внимание сказанное, считаем необходимым статью 9 из проекта исключить.

В главу 2 проекта включены статьи, направленные на регулирование порядка лицензирования риэлторской деятельности. В связи с этим следует скоординировать положения рассматриваемого проекта с положениями проекта Федерального закона О лицензировании отдельных видов деятельности, принятого Государственной Думой 13 мая 1998 г. во втором чтении. Указанный законопроект направлен на обеспечение единой государственной политики в области лицензирования, на установление правовых и организационных основ ведения лицензионной деятельности.

Частью второй статьи 20 проекта за риэлтором закрепляется право рекламировать свою деятельность и ссылаться при этом на наличие лицензии. В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Федерального закона О рекламе это является не правом рекламодателя, а его прямой обязанностью.

Часть четвертая статьи 20 проекта не соответствует пункту 3 статьи 7 Федерального закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В пункте 3 статьи 7 указанного Закона сказано, что сведения о содержании правоустанавливающих документов предоставляются в установленном законом порядке. Одним из требований данного порядка является то, что информация предоставляется юридическим и физическим лицам только на основании надлежаще оформленной доверенности. Соответственно речь о предоставлении таких сведений на основании договора, заключенного риэлтором с собственником (владельцем) недвижимости, идти не может.

Название статьи 32 проекта противоречит Гражданскому кодексу Российской Федерации. Гражданским правом признано, что договор является разновидностью сделки, таким образом, понятие формы сделки соответствует понятию формы договора. Согласно статье 158 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки могут совершаться в устной или письменной форме. Название Формы договоров на оказание риэлторских услуг противоречит понятию форма договора.

В дополнение следует отметить, что норма статьи 32, касающаяся права риэлтора самостоятельно разрабатывать условия договора на оказание риэлторских услуг и предлагать их к принятию потребителями путем присоединения к этим договорам в целом, носит императивный характер и противоречит пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Название статьи 33 проекта Сведения и условия, обязательные для включения в договор на оказание риэлторских услуг не отвечает общепризнанному понятию содержание договора, поскольку в гражданско-правовой договор включаются только условия, а не сведения.

Пункт 1 статьи 33 проекта страдает юридическими погрешностями. Во-первых, понятие лицензия уже выражает право заниматься указанной в ней деятельностью. Во-вторых, любая выдаваемая лицензия проходит установленную регистрационную процедуру.

Статьей 37 проекта риэлтору, надлежащим образом исполнившему договор, предоставляется право потребовать от потребителя документ, свидетельствующий о таком исполнении. Положения статьи не дают представления ни о правовой природе такого документа, ни о его юридических последствиях. Следует более четко определить правовой статус указанного документа.

Редакция абзаца второго пункта 1 статьи 38 проекта, касающегося солидарной ответственности, ограничивает права потребителей. В соответствии со статьей 32 проекта риэлтор единолично разрабатывает условия договора. Потребитель путем заключения договора присоединения принимает их. Соответственно возникает вопрос о мере ответственности риэлтора в случае включения им в договор условий, нарушающих законные права и интересы третьих лиц или потребителя, принявших эти условия.

В целом глава 4 проекта Договор на оказание риэлторских услуг не дает ясного представления о том, на что направлены ее регулятивные функции - на установление нового вида гражданско-правового договора или на особые условия, которые будут включаться в уже существующие в гражданском праве виды договоров. Если речь идет о новом виде договора, то он должен быть расписан согласно признанной гражданским законодательством Российской Федерации технико-юридической конструкции.

Частью третьей статьи 39 проекта механизм восстановления страховой гарантии относится к предмету регулирования законодательства Российской Федерации о страховой деятельности. Указанную часть нецелесообразно включать в проект.

Статью 41 проекта следует согласовать с положениями проекта Федерального закона О лицензировании отдельных видов деятельности.

Вопросы защиты прав потребителей риэлторских услуг (глава 6) в настоящее время достаточно полно регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и Законом Российской Федерации О защите прав потребителей. Дублировать данные нормы в настоящем проекте нецелесообразно.

Статья 49 проекта, фактически устанавливая 3-месячный срок для приведения иных нормативных правовых актов в соответствие с настоящим Федеральным законом, ограничивает субъектов права законодательной инициативы при осуществлении их деятельности в соответствии с Конституцией Российской Федерации.

В заключение следует отметить, что проект, направленный на регулирование отношений, возникающих в связи с предоставлением риэлторских услуг, на деле ограничивает права потребителей этих услуг и расширяет полномочия риэлторов. Проект не обладает целостной структурой и имеет многочисленные технико-юридические погрешности, свидетельствующие о необходимости его дальнейшей проработки.